Le cadre des enchères

Tout au long du 19e siècle, les ventes aux enchères à Paris se tenaient dans divers endroits tels que : l’Hôtel Seguier, la place de la Bourse, l’actuel Hôtel Drouot bâti à cet effet, etc.
Désormais, ces ventes se tiennent dans les chambres des Criées au sein du Tribunal de Grande Instance, à une date fixée et affichée 40 jours au préalable.

Tous les détails de ces ventes aux enchères publiques sont publiés dans les journaux d’annonces légales, ainsi que dans les journaux locaux. Pour participer aux enchères, les intéressés doivent obligatoirement mandater les services d’un avocat qui sera garant de leur identité et de leur solvabilité.

Déroulement des enchères et acquisitions des biens

Une vente judiciaire, encore appelée vente par adjudication, débute lorsque le président allume les feux. Ainsi, l’huissier déclenche un chronomètre pour une durée d’une minute et demi, durant laquelle les avocats des intéressés peuvent enchérir. Le chronomètre repartira de nouveau, suite à toute nouvelle enchère.

A la fin de la procédure, le bien devrait être adjugé au dernier enchérisseur. Seulement, il existe un délai de dix jours pendant lesquels, une surenchère est possible.
Effectivement, le surenchérisseur éventuel devra se déclarer auprès du Greffe des Criées du Tribunal de Grande Instance à travers son avocat, afin de remettre le bien en vente à une date ultérieure.

S’il n’y a pas de surenchère, le nouvel acquéreur aura deux mois pour régler le paiement du bien afin qu’il lui revienne.
Notons qu’il aura à payer des frais d’environ 20 % du montant d’adjudication, partagés entre les frais de poursuite, émoluments de vente, droits d’enregistrement et bien évidemment les honoraires de l’avocat.

Le déroulement d’une vente

Elle a lieu au Tribunal de Grande Instance et se fait sous le contrôle du Juge de l’Exécution (Jex). Elle est le résultat d’une procédure de ” vente forcée “, initiée par un créancier (banque, organisme de crédit, Trésor Public…) à l’encontre d’un particulier débiteur ou d’une entreprise en liquidation judiciaire.
Elle peut également être dite ” sur licitation ” : en général utilisée lors de succession, elle permet de mettre en vente un bien appartenant en indivision à plusieurs héritiers.

L’audience d’orientation

C’est une étape importante dans la procédure de vente. Le Jex, après avoir entendu les parties et pris connaissance du Cahier des Conditions de Ventes, décide de la suite à donner. Le débiteur, à cette occasion, peut contester la créance, demander une modification du prix ou proposer une vente amiable (dans ce cas, si le Jex l’autorise, la procédure est suspendue le temps de concrétiser cette vente).
Si le Jex confirme la vente forcée, il détermine alors la mise à prix et la date de l’audience d’adjudication.

Etre enchérisseur

Pour pouvoir enchérir, il vous faudra être représenté par un Avocat inscrit au Barreau du tribunal devant lequel la vente est poursuivie. Il vous indiquera les documents à lui communiquer (état civil du ou des acquéreur(s), justificatifs d’identité et de domicile, Kbis pour les sociétés…).

La loi exigeant que l’enchérisseur présente des garanties de paiement, il vous sera demandé avant l’adjudication une caution bancaire irrévocable ou chèque de banque de 10% du montant de la mise à prix (montant ne pouvant être inférieur à 3000€)..

La publicité

Elle doit paraître entre 30 et 60 jours avant la date de la vente (20 et 40 pour les licitations), dans des journaux habilités à publier des annonces légales dans le département où se trouve le bien.

Elle se décompose en deux parties :

  • un « avis détaillé », texte long reprenant les coordonnées de l’avocat poursuivant, date et lieu de la vente, le bien vendu et ses caractéristiques, le poursuivant, la mise à prix, possibilité de surenchère, lieu de consultation du cahier des charges, visites… Une affiche reprenant ces mentions est apposée au Greffe du Juge de l’Exécution.
  • deux « avis simplifiés », texte court : coordonnées de l’avocat, date et lieu de la vente, le bien, son adresse, mise à prix, visites. Ce texte est également affiché, sur le bien vendu.

L’audience d’adjudication

Les enchères se font au chronomètre, par tranches de une minute 30. Dès qu’une proposition est faite, le chronomètre repart pour une minute 30, jusqu’à ce qu’il n’y ait plus d’enchères. Le mandant de l’avocat enchérisseur devient alors adjudicataire.

… Mais pas encore propriétaire, car il peut y avoir surenchère (si cette possibilité figure au CCV). Pendant 10 jours, un autre acheteur potentiel, par l’intermédiaire d’un avocat, peut proposer un prix d’achat de 10% supérieur à celui d’adjudication. Le bien est alors remis en vente. Cette seconde adjudication sera la dernière, car il ne peut y avoir qu’une surenchère.

… Sauf si l’adjudicataire ne respecte pas ses engagement (quelle qu’en soit la cause) et est déclaré défaillant. Le bien est donc remis en vente, sur la même mise à prix. On parle alors de « réitération des enchères » (anciennement appelée folle enchère).

Après avoir été déclaré définitivement adjudicataire, il vous restera à régler le prix du bien, les honoraires de l’avocat et les divers taxes et frais (huissier, publicité…), selon le délai et les modalités indiqués par votre avocat.

Le Cahier des Conditions de Vente (CCV)

Il est rédigé par l’avocat poursuivant.

Il comprend :

  • les caractéristiques du bien,
  • le cadastre,
  • les servitudes éventuelles,
  • les frais (huissier, publicité, publication aux hypothèques…),
  • les renseignements d’urbanisme et hypothécaires,
  • les diagnostics techniques,
  • le décompte des sommes dues,
  • la mention du commandement de payer valant saisie,
  • la possibilité de surenchérir.

Il comprend également le Procès-verbal descriptif, établi par l’huissier en début de procédure : descriptif des lieux, état, occupation, photos.

Ces documents sont disponibles au Greffe du TGI et au cabinet de l’avocat poursuivant la vente. Il est indispensable de les consulter, ainsi que d’assister aux visites, avant de décider d’enchérir